【案例解读】巫山一房二卖，房子归谁？
前言：齐某将房屋卖给朱某，双方签订了购房合同，签订合同时，朱某付15万元定金;后齐某又将房屋转卖给曾某，曾某支付全部房款，并办理了过户登记。“一房二卖”，房屋到底归谁所有?案情回顾
2012年7月10日，朱某、齐某签订《房屋买卖合同》，约定齐某将某小区房屋一套出售给朱某，房屋面积102㎡，单价2800元/㎡，朱某于签订合同时付定金15万元，余款待齐某交付房屋时一次性付清。因房屋尚在建设中，双方约定齐某必须于签订合同起一年内将房屋交付朱某，如不能按期交房，逾期交房期间按月息2分给付资金占用损失(本金按15万元计算);如齐某不能履行交房义务，应双倍返还朱某购房定金30万元。
2017年4月8日，齐某将该房屋以35万元转让给曾某，曾某支付全部房款，双方到房屋管理所办理过户登记。
2017年10月17日，朱某向法院提起诉讼，要求解除朱某、齐某于2012年7月10日签订的《房屋买卖合同》，由齐某双倍返还原告定金30万元。
裁判结果
法院经审理认为，朱某、齐某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法、有效。朱某依约履行了支付购房定金15万元的义务，但齐某至今未向朱某交付房屋，且齐某已将其所有的某小区房屋另行出售给他人，齐某已经无法再向朱某交付房屋，其行为已经构成违约。齐某的违约行为致使朱某签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，根据《房屋买卖合同》的约定，如齐某不能履行交房义务，应双倍返还朱某的购房定金共计30万元。故朱某要求与被告解除《房屋买卖合同》，并要求齐某双倍返还购房定金共计30万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
法官说法
如购房者遇到“一房二卖”的情况，并不能因自己是先订立合同的人，便主张房屋归自己所有，具体还要分以下情况进行讨论：
1、当事人中的一方办理过户，另一方没有过户，房屋归先办理过户一方所有。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。也就是说，无论订立合同在先还是在后，只要一方办理了过户登记，房屋便归其所有。
2、当事人均未办理过户且未交房，房屋归已办理预告登记的一方所有。根据《物权法》的规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
3、当事人均未办理过户及预告登记手续，房屋归先行实际占有房屋的一方所有。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。
4、双方均未办理过户及预告登记手续，且房屋未实际交付使用，房屋归先履行了合同义务即支付购房款的一方所有。
本案中，朱某与齐某签订合同在先，曾某与齐某签订合同在后，但是房屋已经过户给曾某，曾某依法已经取得该房屋所有权，朱某无法再行主张房屋归其所有，只能诉请解除《房屋买卖合同》，并要求齐某双倍返还购房定金。
页:
[1]