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【案例解读】巫山一房二卖,房子归谁?

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发表于 2020-1-15 15:30:02 | 显示全部楼层 |阅读模式
前言:齐某将房屋卖给朱某,双方签订了购房合同,签订合同时,朱某付15万元定金;后齐某又将房屋转卖给曾某,曾某支付全部房款,并办理了过户登记。“一房二卖”,房屋到底归谁所有?

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案情回顾

2012年7月10日,朱某、齐某签订《房屋买卖合同》,约定齐某将某小区房屋一套出售给朱某,房屋面积102㎡,单价2800元/㎡,朱某于签订合同时付定金15万元,余款待齐某交付房屋时一次性付清。因房屋尚在建设中,双方约定齐某必须于签订合同起一年内将房屋交付朱某,如不能按期交房,逾期交房期间按月息2分给付资金占用损失(本金按15万元计算);如齐某不能履行交房义务,应双倍返还朱某购房定金30万元。

2017年4月8日,齐某将该房屋以35万元转让给曾某,曾某支付全部房款,双方到房屋管理所办理过户登记。

2017年10月17日,朱某向法院提起诉讼,要求解除朱某、齐某于2012年7月10日签订的《房屋买卖合同》,由齐某双倍返还原告定金30万元。

裁判结果

法院经审理认为,朱某、齐某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,该合同合法、有效。朱某依约履行了支付购房定金15万元的义务,但齐某至今未向朱某交付房屋,且齐某已将其所有的某小区房屋另行出售给他人,齐某已经无法再向朱某交付房屋,其行为已经构成违约。齐某的违约行为致使朱某签订《房屋买卖合同》的目的无法实现,根据《房屋买卖合同》的约定,如齐某不能履行交房义务,应双倍返还朱某的购房定金共计30万元。故朱某要求与被告解除《房屋买卖合同》,并要求齐某双倍返还购房定金共计30万元的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。

法官说法

如购房者遇到“一房二卖”的情况,并不能因自己是先订立合同的人,便主张房屋归自己所有,具体还要分以下情况进行讨论:

1、当事人中的一方办理过户,另一方没有过户,房屋归先办理过户一方所有。根据《物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。也就是说,无论订立合同在先还是在后,只要一方办理了过户登记,房屋便归其所有。

2、当事人均未办理过户且未交房,房屋归已办理预告登记的一方所有。根据《物权法》的规定,当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。

3、当事人均未办理过户及预告登记手续,房屋归先行实际占有房屋的一方所有。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。

4、双方均未办理过户及预告登记手续,且房屋未实际交付使用,房屋归先履行了合同义务即支付购房款的一方所有。

本案中,朱某与齐某签订合同在先,曾某与齐某签订合同在后,但是房屋已经过户给曾某,曾某依法已经取得该房屋所有权,朱某无法再行主张房屋归其所有,只能诉请解除《房屋买卖合同》,并要求齐某双倍返还购房定金。





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